Συγκριτική
€/τ.μ. × επιφάνεια × adjustmentsΚύρια ένδειξη για τυπικές κατοικίες όταν υπάρχουν πρόσφατες, σχετικές και επαληθευμένες συναλλαγές. Asking και closing prices δεν αναμειγνύονται.
MULTI-METHOD v0.5Bibliography ↗
MODEL GOVERNANCE / 2026PUBLIC SPEC · v0.5
ACCURACY IS A PRODUCT SURFACE
Κανένα estimate
χωρίς evidence.
Το KTIMIO σχεδιάζεται για να εκτιμά μόνο όταν έχει αρκετό ground truth. Όταν τα δεδομένα είναι φτωχά, επιστρέφει μεγαλύτερο εύρος ή abstains — δεν κατασκευάζει βεβαιότητα.
Άνοιξε το research model →CURRENT STATUSRESEARCH PROTOTYPE
PRODUCTION CLAIMNONE YET
HIGH CONFIDENCE GATELOCKED
NEXT UNLOCKVERIFIED SALES
00 / THREE VALUE APPROACHESΤρεις ενδείξεις.
Τρεις ενδείξεις.
Καμία αυθαίρετη μίξη.
Το dashboard υπολογίζει κάθε προσέγγιση μόνο όταν υπάρχουν τα δικά της inputs. Το all-in acquisition cost παραμένει ξεχωριστό από την αξία.
Εισοδηματική
NOI ÷ cap rateΧρήσιμη για επενδυτικά ακίνητα. Απαιτεί αγοραίο μίσθωμα, vacancy, λειτουργικά έξοδα και market-derived capitalization rate.
Κόστους
γη + replacement cost − depreciationCross-check για νέα ή ειδικά ακίνητα. Η αξία γης, το σημερινό κόστος κατασκευής και η απόσβεση πρέπει να τεκμηριώνονται.
01 / SYSTEM ARCHITECTUREΑπό το raw record
Από το raw record
στην εξηγήσιμη αξία.
Δεν υπάρχει ένα μοντέλο που «τα ξέρει όλα». Υπάρχει αλυσίδα ελέγχων, retrieval, models και uncertainty calibration.
Identity resolution
Διεύθυνση, exact pin, property identity, duplicate/relist graph.
Ground-truth ledger
Πραγματικές τιμές συναλλαγών, ημερομηνία, όροι, verification.
Property digital twin
Δομή, χρήση, κατάσταση, amenities, legal/technical signals.
Geo feature store
POIs, πρόσβαση, θόρυβος, φως, θέα, hazards, zoning, micro-market.
Comparable retrieval
Nearest-neighbor search με hard filters και learned similarity.
Ensemble valuation
Hedonic baseline + boosted trees + comparable adjustment + segment model.
Uncertainty layer
Quantile estimates, calibration, density score, missing-data penalty.
Decision output
Fair range, drivers, comps, bid ceiling, costs και professional checks.
02 / FEATURE UNIVERSEΤο «πάντα» γίνεται
Το «πάντα» γίνεται
feature store.
Κάθε ομάδα έχει provenance, freshness, missingness και επιτρεπόμενη χρήση — όχι απλώς ένα πεδίο στη φόρμα.
MARKET
Verified price, asking history, days on market, inventory, absorption, seasonality
PROPERTY
Type, use, main/auxiliary area, plot share, year, floor, layout, ceiling height
BUILDING
Construction, seismic code era, units, facade, lift, accessibility, reserve, common areas
CONDITION
Kitchen, bath, electrical, plumbing, windows, insulation, HVAC, humidity, cracks
ENERGY
EPC, heating system, fuel, insulation, glazing, solar, estimated operating cost
AMENITIES
Parking, storage, balconies, terraces, garden, pool, security, smart-home
MICRO-GEO
Street, orientation, light, view, noise, slope, transit, coast, schools, retail, parks
HAZARDS
Flood, wildfire, heat, seismic exposure, soil, coastal risk, building vulnerability
LEGAL
Title, cadastre, permit, horizontal ownership, unauthorized works, encumbrances, occupancy
ECONOMICS
Taxes, fees, works, financing, rent, vacancy, yield, exit costs, scenarios
03 / MODEL ENSEMBLEΚάθε μοντέλο έχει
Κάθε μοντέλο έχει
μία δουλειά.
Geo-temporal baseline
Δείκτης μικροπεριοχής με time adjustment και hierarchical shrinkage όταν το sample είναι μικρό.
Tabular model
Boosted trees για non-linear interactions σε δομικά, ποιοτικά και οικονομικά features.
Comparable model
Retrieval-enhanced appraisal που εξηγεί ποιες πραγματικές συναλλαγές επηρέασαν την εκτίμηση.
Vision residual
Μόνο όταν υπάρχουν επιτρεπόμενες εικόνες: condition/material score, ποτέ owner identity.
Uncertainty model
Quantile / conformal calibration ώστε το εύρος να έχει μετρήσιμη κάλυψη.
Abstention gate
Αρνείται High Confidence όταν density, freshness, documents ή drift δεν περνούν thresholds.
04 / BACKTESTΤο dashboard που
Το dashboard που
δεν κρύβεται.
Public model card ανά έκδοση και segment. Οι παρακάτω είναι acceptance gates — όχι σημερινά αποτελέσματα.
MdAPETARGET
≤5%Μόνο σε high-density segments
Within ±10%TARGET
≥85%Με πραγματικά unseen closings
Interval coverageTARGET
≈80%Για P10–P90 prediction band
Calibration gapTARGET
≤3ppConfidence πρέπει να σημαίνει κάτι
AbstentionRULE
PUBLISHEDΜε error των accepted vs rejected
DriftMONITOR
MONTHLYGeo, price, features και residuals
TIME HOLDOUT
Καμία μελλοντική συναλλαγή στο training.
GEO HOLDOUT
Ολόκληρες μικροπεριοχές εκτός sample.
ENTITY DEDUPE
Το ίδιο ακίνητο δεν περνά train και test.
SEGMENT REPORTS
Error ανά περιοχή, τύπο, τιμή και density.
05 / GREEK DATA REALITYΤι υπάρχει.
Τι υπάρχει.
Τι λείπει.
PUBLIC SERVICEΜητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων
Anonymous transaction-value search. Χρειάζεται νόμιμος, σταθερός τρόπος πρόσβασης για model training.
↗MACRO INDICESΤράπεζα της Ελλάδος — αγορά ακινήτωνΤιμές, μισθώματα, χαρακτηριστικά και market trends για temporal calibration.
↗TRANSACTION WORKFLOWGOV.gr Μεταβίβαση ΑκινήτουΚρίσιμη υποδομή της συναλλαγής, όχι δημόσιο bulk dataset.
↗PARTNER LAYERListings, REO, servicers, valuersFreshness, history, documents και closing feedback με γραπτά δικαιώματα.
→