GRΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ · INCOME
Εισοδηματική μέθοδος: από το ενοίκιο στην αξία
Το ακαθάριστο ενοίκιο δεν είναι καθαρό εισόδημα και το gross yield δεν είναι μέθοδος αποτίμησης. Η εισοδηματική προσέγγιση ξεκινά από το NOI.
Από το market rent στο NOI
Ξεκινάμε από βιώσιμο αγοραίο μίσθωμα, αφαιρούμε vacancy/credit loss και λειτουργικά έξοδα που βαρύνουν την ιδιοκτησία. Χρηματοδοτικά έξοδα και φόρος εισοδήματος δεν ανήκουν στο property-level NOI.
- Effective gross income = rent × 12 × (1 − vacancy)
- NOI = effective gross income − operating expenses
Άμεση κεφαλαιοποίηση
Value = NOI / cap rate. Το cap rate πρέπει να προκύπτει από κατάλληλο market evidence και να αντανακλά κίνδυνο, ανάπτυξη και ποιότητα εισοδήματος. Μικρή αλλαγή στο cap rate μπορεί να μετακινήσει σημαντικά την αξία.
Πότε χρειάζεται DCF
Όταν οι ταμειακές ροές αλλάζουν ουσιαστικά στον χρόνο, το DCF μοντελοποιεί μισθώσεις, κενά, επενδύσεις, exit value και discount rate ανά περίοδο. Η πολυπλοκότητα δεν θεραπεύει κακές παραδοχές.
Πηγές και περαιτέρω ανάγνωση
Επιλεγμένα πρωτογενή standards, επίσημες οδηγίες και θεμελιώδης βιβλιογραφία. Το μητρώο πηγών ελέγχθηκε στις 31 Αυγούστου 2026.
- RICS — RICS Valuation — Global Standards (Red Book) (2025)Παγκόσμια standards, βάσεις αξίας, προσεγγίσεις, μέθοδοι, μοντέλα και απαιτήσεις τεκμηρίωσης.
- RICS — Discounted cash flow valuation (2023)Ορθή χρήση και αναφορά DCF, με επιλογή μοντέλου ανάλογα με τον σκοπό και το evidence.
- IAAO — Standard on Mass Appraisal of Real Property (2023)Model specification, calibration, data quality και out-of-sample testing σε μαζικές αποτιμήσεις.